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La consultora Magma HC ha dado a conocer los resultados de su informe “Gestión de Activos Hoteleros” en el que han analizado tres aspectos fundamentales para el sector, tras consultar a más de un centenar de cadenas, nacionales e internacionales, con presencia en España.
La elaboración del documento ha girado en torno a cuál es su situación en relación a su estrategia de expansión; cuál ha sido la evolución de sus modelos de negocio en cuanto a la situación contractual entre operadores y propietarios, y las posibles operaciones que se producirán dentro del sector.
En esta línea, son varias las conclusiones que se extraen. Primeramente, los principales actores de las operaciones realizadas en España durante el año 2017 siguen siendo los fondos de inversión, siendo las operaciones de alquiler, fijo y variable, el modelo de negocio más habitual. De estas, un 75% contempla un periodo de renta de 11 a 20 años, con contratos de renta variable como modelo dominante.
Aumento de los contratos de renta
2017 fue un buen año para la negociación de rentas. Mientras que en el año 2016 no hubo apenas renegociaciones de rentas, durante el pasado año se dieron un 5% de nuevos contratos. De estos, un 3% se renegociaron por debajo del 5% y el 2% restante entre el 6% y el 10% a la baja.
Por otro lado, hablando de las operaciones de compra-venta de las cadenas hoteleras, de las operaciones de compra y venta realizadas por los encuestados en el año 2017, el 55% han sido ventas mientras que el 45% restante han sido compras.
Respecto a la cuantía, en el 43% de los casos el valor medio de los activos comprados por grupos hoteleros durante 2017 se estableció entre los 60.000€ y los 120.000€ por habitación, repartiéndose el 21% para las compras de entre 60.000€ y 90.000€, y el 22% entre 90.000€ y 120.000€, y el perfil de las operaciones fueron principalmente activos urbanos de 4 y 5 estrellas dentro del territorio español.
¿Cómo es la cartera de activos de los hoteleros?
Teniendo en cuenta que se trata del ejercicio de 2017, los grupos hoteleros que han participado en este estudio declararon que el 33% de sus activos hoteleros son de propiedad, el 28% en régimen de alquiler, el 23% en gestión y el 16% restante en franquicia. Además, con respecto al año 2016, se aprecia una disminución de activos en propiedad de 3 puntos porcentuales, de los activos en régimen de alquiler de casi 5 puntos y un aumento de los activos en gestión en 5 puntos porcentuales y de los activos franquiciados en 3 puntos.
En el 43% de los casos, el valor medio de los activos comprados por grupos hoteleros durante 2017 se estableció entre los 60.000€ y los 120.000€ por habitación, distribuyéndose el 21% de las compras entre los 60.000€ y 90.000€ por habitación y el 22% entre 90.000€ y 120.000€ por habitación, con un perfil de las operaciones principalmente de activos urbanos de 4 y 5 estrellas dentro del territorio español.
En cuanto a la venta de activos, el valor medio por habitación se ha situado por debajo de los 120.000€, siendo principalmente activos de 3 y 4 estrellas en destinos vacacionales del territorio español. Este dato demuestra el interés de los inversores en el reposicionamiento en los destinos vacacionales españoles.
Previsiones para este 2018
Debido al buen comportamiento del sector durante los últimos años se prevé un ritmo de inversión menor en relación a 2017 porque el mercado está más caliente con un valor de los activos al alza. Las miradas están empezando a posarse en otros países como Grecia. En lo que respecta a nuestro país, los inversores apostarán por ciudades calificadas como “secundarias” como Valencia, Bilbao, Sevilla, Alicante, Córdoba, Santander, Valladolid o Cádiz, entre otras.
Además, pesar de que España se sigue beneficiando del turismo “prestado”, la recuperación de destinos de la cuenca del Mediterráneo como Egipto o Turquía, y la incertidumbre política de España, debido por un lado a la situación de Cataluña y al cambio del Gobierno Central; la posible subida de los intereses y el encarecimiento de los activos, provocará que la inversión hotelera se pueda moderar.
